社區管理
社區管理（Community Management）
管委會
[编辑]- 社區應設置管委會，並設置以下職務（每年招開住戶大會改選）：
- 主任委員，簡稱主委
- 財務委員（需每月整理出收支明細張貼於社區的公布欄。）
- 監察委員
- 安全委員（平時作為住戶與保全公司聯繫的管道，火災警報時協助查看火災警報器的受信總機。）
委外廠商
[编辑]- 保全警衛
- 機電維護（例如電梯，地下停車場的鐵捲門，備用電源的發電機，與其他公設。）
- 清潔（只負責公設區的清潔，住戶內的清潔費用另計，由住戶自行付費給清潔公司。）
- 垃圾清運（按月計費。資源回收的所得依比例回饋給社區。）
FAQ
[编辑]垃圾爆量
[编辑]- 一般家庭垃圾
- 加強宣導垃圾分類與資源回收（廚餘，寶特瓶，紙類，玻璃瓶，金屬罐）。
- 廢棄家具
- 由住戶自行連絡公營之清潔隊，約定清運時間再拿出來。
- 廢棄大型家電（電視、冰箱、洗衣機）
- 加強宣導，由住戶在購買新家電時，由電器行或電器賣場代為回收廢棄的舊家電。
- 裝潢廢棄物
- 由施工單位自行清運，嚴禁往社區的垃圾場丟。
- 營業行為衍生的垃圾（工廠或開店）
- 與住戶及垃圾清運廠商協調，看是要住戶付費包月？還是秤重計費？還是住戶自行清運？
- 外來垃圾
- 加強宣導，並以監視設備錄影存證。再後續處理。
火災警報
[编辑]- 誤動作
- 查明原因後，將火災警報器的受信總機復歸。並用社區廣播告知住戶誤報原因。
- 可立即處置的小火災
- 使用社區內的消防設備自行滅火，並用社區廣播告知住戶原因。確認滅火後，將火災警報器的受信總機復歸。
- 無法立即處置的火災
- 設法隔離火場，立即通報消防隊救援，並用社區廣播告知住戶立即疏散逃生。
噪音
[编辑]- 人為因素
- 加強宣導，避免深夜有住戶高唱卡拉OK，或是將電視音量開大的行為。或是避免在深夜使用洗衣機。
- 冷氣機滴水
- 加強宣導，如不改善可看情況告發（有些地區可由政府的環保單位開罰單）。
- 寵物
- 加強宣導。與提供飼主相關的知識，來減少寵物日夜狂叫的機會。
停車場
[编辑]- 停車格被外來車輛占用
- 如有連絡電話號碼，通知車主移車。如無，輪胎鎖大鎖，車上張貼公告，請車主來連絡。（需於停車場入口處預先公告，避免爭議。）
- 停車格堆積雜物
- 加強宣導。要求限期清理。基於公共安全，停車格不可當成私人倉庫使用。
- 停車格被住戶租給外人使用
- 加強宣導。基於社區安全，請盡量避免讓外人自由進入社區。
安全
[编辑]- 預防措施
- 社區出入口改用磁卡鎖作進出時管制。開門的時候，同時記錄是誰開的門。
- 訪客進出一律換證登記。非付費的郵件或包裹由保全人員代收。掛號與付費的包裹或外送的食物，則請住戶自己出來拿。
- 社區之所有出入口與每一樓層的電梯間，加裝監視錄影設備。錄影內容須保留三個月以上。
- 住戶遭竊
- 依時間範圍，調閱監視器的錄影資料，移交警方偵辦。
- 消防
- 社區之消防設施應定期檢測維護與汰換過期品(例如乾粉滅火器)。
- 社區之出入口、騎樓、樓梯間與其他公設之空間，一律禁止堆放雜物。
- 在台灣可向各地政府的工務局報案，依照「公寓大廈管理條例」第16條第2項，住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設施等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，違者可依照第49條處新台幣4萬元以上、20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善，屆期不改善或不履行者，得連續處罰。
公設
[编辑]- 公設用途變更
- 公設用途變更，應經過住戶大會表決同意。否則以台灣為例，可以向各地方政府的建管機關檢舉。如果是建商所為，可以控告建商違反購屋時的契約。
應公告事項
[编辑]- 每月收支明細（含社區名下的存款餘額）。
- 逾期未繳交社區管理費之住戶名單（例如超過1個月）。
- 往來廠商之報價或異動原因。
- 住戶大會之相關內容（含決議事項）。
- 以下之預期事件，應提前公告。避免住戶發生不便。
- 停水（洗水塔）
- 停電
- 電梯維修
- 社區消毒（法定傳染病、病媒蚊、蟑螂）
- 住戶大會招開時間與討論議題
- 其他經管委會同意之公告內容。
其他
[编辑]- 私人糾紛
- 錄影存證，再到政府設立的調解委員會聲請調解服務。
