社区管理
社区管理（Community Management）
管委会
[编辑]- 社区应设置管委会，并设置以下职务（每年招开住户大会改选）：
- 主任委员，简称主委
- 财务委员（需每月整理出收支明细张贴于社区的公布栏。）
- 监察委员
- 安全委员（平时作为住户与保全公司联系的管道，火灾警报时协助查看火灾警报器的受信总机。）
委外厂商
[编辑]- 保全警卫
- 机电维护（例如电梯，地下停车场的铁卷门，备用电源的发电机，与其他公设。）
- 清洁（只负责公设区的清洁，住户内的清洁费用另计，由住户自行付费给清洁公司。）
- 垃圾清运（按月计费。资源回收的所得依比例回馈给社区。）
FAQ
[编辑]垃圾爆量
[编辑]- 一般家庭垃圾
- 加强宣导垃圾分类与资源回收（厨余，宝特瓶，纸类，玻璃瓶，金属罐）。
- 废弃家具
- 由住户自行连络公营之清洁队，约定清运时间再拿出来。
- 废弃大型家电（电视、冰箱、洗衣机）
- 加强宣导，由住户在购买新家电时，由电器行或电器卖场代为回收废弃的旧家电。
- 装潢废弃物
- 由施工单位自行清运，严禁往社区的垃圾场丢。
- 营业行为衍生的垃圾（工厂或开店）
- 与住户及垃圾清运厂商协调，看是要住户付费包月？还是秤重计费？还是住户自行清运？
- 外来垃圾
- 加强宣导，并以监视设备录影存证。再后续处理。
火灾警报
[编辑]- 误动作
- 查明原因后，将火灾警报器的受信总机复归。并用社区广播告知住户误报原因。
- 可立即处置的小火灾
- 使用社区内的消防设备自行灭火，并用社区广播告知住户原因。确认灭火后，将火灾警报器的受信总机复归。
- 无法立即处置的火灾
- 设法隔离火场，立即通报消防队救援，并用社区广播告知住户立即疏散逃生。
噪音
[编辑]- 人为因素
- 加强宣导，避免深夜有住户高唱卡拉OK，或是将电视音量开大的行为。或是避免在深夜使用洗衣机。
- 冷气机滴水
- 加强宣导，如不改善可看情况告发（有些地区可由政府的环保单位开罚单）。
- 宠物
- 加强宣导。与提供饲主相关的知识，来减少宠物日夜狂叫的机会。
停车场
[编辑]- 停车格被外来车辆占用
- 如有连络电话号码，通知车主移车。如无，轮胎锁大锁，车上张贴公告，请车主来连络。（需于停车场入口处预先公告，避免争议。）
- 停车格堆积杂物
- 加强宣导。要求限期清理。基于公共安全，停车格不可当成私人仓库使用。
- 停车格被住户租给外人使用
- 加强宣导。基于社区安全，请尽量避免让外人自由进入社区。
安全
[编辑]- 预防措施
- 社区出入口改用磁卡锁作进出时管制。开门的时候，同时记录是谁开的门。
- 访客进出一律换证登记。非付费的邮件或包裹由保全人员代收。挂号与付费的包裹或外送的食物，则请住户自己出来拿。
- 社区之所有出入口与每一楼层的电梯间，加装监视录影设备。录影内容须保留三个月以上。
- 住户遭窃
- 依时间范围，调阅监视器的录影资料，移交警方侦办。
- 消防
- 社区之消防设施应定期检测维护与汰换过期品(例如干粉灭火器)。
- 社区之出入口、骑楼、楼梯间与其他公设之空间，一律禁止堆放杂物。
- 在台湾可向各地政府的工务局报案，依照“公寓大厦管理条例”第16条第2项，住户不得于私设通路、防火间隔、防火巷弄、开放空间、退缩空地、楼梯间、共同走廊、防空避难设施等处所堆置杂物、设置栅栏、门扇或营业使用，违者可依照第49条处新台币4万元以上、20万元以下罚锾，并得令其限期改善，届期不改善或不履行者，得连续处罚。
公设
[编辑]- 公设用途变更
- 公设用途变更，应经过住户大会表决同意。否则以台湾为例，可以向各地方政府的建管机关检举。如果是建商所为，可以控告建商违反购屋时的契约。
应公告事项
[编辑]- 每月收支明细（含社区名下的存款余额）。
- 逾期未缴交社区管理费之住户名单（例如超过1个月）。
- 往来厂商之报价或异动原因。
- 住户大会之相关内容（含决议事项）。
- 以下之预期事件，应提前公告。避免住户发生不便。
- 停水（洗水塔）
- 停电
- 电梯维修
- 社区消毒（法定传染病、病媒蚊、蟑螂）
- 住户大会招开时间与讨论议题
- 其他经管委会同意之公告内容。
其他
[编辑]- 私人纠纷
- 录影存证，再到政府设立的调解委员会声请调解服务。
