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社區管理

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社區管理(Community Management)

管委會

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  • 社區應設置管委會,並設置以下職務(每年招開住戶大會改選):
    • 主任委員,簡稱主委
    • 財務委員(需每月整理出收支明細張貼於社區的公布欄。)
    • 監察委員
    • 安全委員(平時作為住戶與保全公司聯繫的管道,火災警報時協助查看火災警報器的受信總機。)

委外廠商

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  • 保全警衛
  • 機電維護(例如電梯,地下停車場的鐵捲門,備用電源的發電機,與其他公設。)
  • 清潔(只負責公設區的清潔,住戶內的清潔費用另計,由住戶自行付費給清潔公司。)
  • 垃圾清運(按月計費。資源回收的所得依比例回饋給社區。)

FAQ

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垃圾爆量

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  • 一般家庭垃圾
  1. 加強宣導垃圾分類與資源回收(廚餘,寶特瓶,紙類,玻璃瓶,金屬罐)。
  • 廢棄家具
  1. 由住戶自行連絡公營之清潔隊,約定清運時間再拿出來。
  • 廢棄大型家電(電視、冰箱、洗衣機)
  1. 加強宣導,由住戶在購買新家電時,由電器行或電器賣場代為回收廢棄的舊家電。
  • 裝潢廢棄物
  1. 由施工單位自行清運,嚴禁往社區的垃圾場丟。
  • 營業行為衍生的垃圾(工廠或開店)
  1. 與住戶及垃圾清運廠商協調,看是要住戶付費包月?還是秤重計費?還是住戶自行清運?
  • 外來垃圾
  1. 加強宣導,並以監視設備錄影存證。再後續處理。

火災警報

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  • 誤動作
  1. 查明原因後,將火災警報器的受信總機復歸。並用社區廣播告知住戶誤報原因。
  • 可立即處置的小火災
  1. 使用社區內的消防設備自行滅火,並用社區廣播告知住戶原因。確認滅火後,將火災警報器的受信總機復歸。
  • 無法立即處置的火災
  1. 設法隔離火場,立即通報消防隊救援,並用社區廣播告知住戶立即疏散逃生。

噪音

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  • 人為因素
  1. 加強宣導,避免深夜有住戶高唱卡拉OK,或是將電視音量開大的行為。或是避免在深夜使用洗衣機。
  • 冷氣機滴水
  1. 加強宣導,如不改善可看情況告發(有些地區可由政府的環保單位開罰單)。
  • 寵物
  1. 加強宣導。與提供飼主相關的知識,來減少寵物日夜狂叫的機會。

停車場

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  • 停車格被外來車輛占用
  1. 如有連絡電話號碼,通知車主移車。如無,輪胎鎖大鎖,車上張貼公告,請車主來連絡。(需於停車場入口處預先公告,避免爭議。)
  • 停車格堆積雜物
  1. 加強宣導。要求限期清理。基於公共安全,停車格不可當成私人倉庫使用。
  • 停車格被住戶租給外人使用
  1. 加強宣導。基於社區安全,請盡量避免讓外人自由進入社區。

安全

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  • 預防措施
  1. 社區出入口改用磁卡鎖作進出時管制。開門的時候,同時記錄是誰開的門。
  2. 訪客進出一律換證登記。非付費的郵件或包裹由保全人員代收。掛號與付費的包裹或外送的食物,則請住戶自己出來拿。
  3. 社區之所有出入口與每一樓層的電梯間,加裝監視錄影設備。錄影內容須保留三個月以上。
  • 住戶遭竊
  1. 依時間範圍,調閱監視器的錄影資料,移交警方偵辦。
  • 消防
  1. 社區之消防設施應定期檢測維護與汰換過期品(例如乾粉滅火器)。
  2. 社區之出入口、騎樓、樓梯間與其他公設之空間,一律禁止堆放雜物。
在台灣可向各地政府的工務局報案,依照「公寓大廈管理條例」第16條第2項,住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設施等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,違者可依照第49條處新台幣4萬元以上、20萬元以下罰鍰,並得令其限期改善,屆期不改善或不履行者,得連續處罰。

公設

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  • 公設用途變更
  1. 公設用途變更,應經過住戶大會表決同意。否則以台灣為例,可以向各地方政府的建管機關檢舉。如果是建商所為,可以控告建商違反購屋時的契約。

應公告事項

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  • 每月收支明細(含社區名下的存款餘額)。
  • 逾期未繳交社區管理費之住戶名單(例如超過1個月)。
  • 往來廠商之報價或異動原因。
  • 住戶大會之相關內容(含決議事項)。
  • 以下之預期事件,應提前公告。避免住戶發生不便。
  1. 停水(洗水塔)
  2. 停電
  3. 電梯維修
  4. 社區消毒(法定傳染病、病媒蚊、蟑螂)
  5. 住戶大會招開時間與討論議題
  • 其他經管委會同意之公告內容。

其他

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  • 私人糾紛
  1. 錄影存證,再到政府設立的調解委員會聲請調解服務。

外部連結

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維基文库中相關的原始文獻: